Casa ed immobili
03/01/2019

L'agente immobiliare e il suo conflitto d'interesse

Smetti di essere vittima di banche!

Diventa un Investitore Consapevole con il nostro Piano Strategico!

Se segui da un po GPInvest sai quanto stresso l'argomento del conflitto d'interesse. Ti ho parlato in molti video quanto è importante allineare i propri interessi con quello del consulente. Pensi che questo potrebbe essere solo un problema legato all'investimento finanziario?
No, no! In questo video ti spiego perché il problema del conflitto d'interessi è insito anche nell'investimento immobiliare.

[TRASCRIZIONE]

 

Bene sto lavorando da qualche tempo su un progetto nel campo immobiliare adesso vedrò magari in futuro di fare qualche video su questo tema e mi è capitato di andare a parlare con agenti immobiliari in particolare per prendere in affitto uno spazio un appartamento quindi cosa ho fatto sono andati in un'agenzia e ho detto che mi serve un appartamento con una serie di specifiche ok che lo sto cercando sul mercato di modena uno degli elementi fondamentali di questa iniziativa su cui sto lavorando è quella di avere a disposizione in locazione in affitto un immobile per otto anni quindi per 4 p4 trattandosi di immobili residenziali questo dal punto di vista del proprietario di casa quindi colui che è proprietario delle mura dovrebbe suonare come un elemento positivo giusto ai dall'altra parte una persona che intende affittare l'immobile per quattro più quattro anni quindi otto anni ti ha già espresso l'interesse nel rinnovare dopo il quarto anno bene visto che in italia più o meno l'età media di un contratto d'affitto è 2.5 anni nel senso che c'è molta rotazione molte persone fanno dei contratti 4 p4 ma di fatto rimangono nell'immobile per in media 2.5 anni quando qualcuno ti promette otto anni ecco se tu sei il proprietario dell'immobile dovresti stappare delle bottiglie di spumante giusto perché hai la garanzia di una continuità di affitto per otto anni questo se è una cosa positiva per l'investitore il mobile chi ha comprato questo immobile per metterla in affitto ecco che diventa un elemento negativo per l'agenzia immobiliare perché beh perché molto semplicemente si affitta a te che hai espresso interesse nel tenere l'immobile per otto anni non può affittarlo dopo a qualcun altro giusto come guadagna un agenzia immobiliare guadagna sia nelle compravendite ma anche negli affitti quindi in parole povere cosa come guadagno magari prende una mensilità per ogni nuovo contratto d'affitto che riesce a generare che riesce a creare per il proprio investitori immobiliare quindi lo ripeto 6 4 più 4 sono un'opportunità per il proprietario di casa ecco sono potenzialmente una minaccia per l'agenzia immobiliare ea me è successo di avere questo riscontro proprio dall agente immobiliare che mi ha detto eh sì avete interesse mi fa piacere che voi vogliate stare per otto anni all'interno dell'immobile io però prendo una provvigione sola e per otto anni mi dimentico di quel proprietario ed è stato anche trasparente nel dirmi che sai com'è io guadagno con la rotazione degli immobili certo perfetto è né il tuo interesse nessuno sta dicendo che sia sbagliato che non sia logico però la riflessione che ho fatto immediatamente dopo è stata ma accidenti io questi ragionamenti queste logiche le ho viste nell'investimento finanziario il conflitto di interessi e palese nell'investimento finanziario perché appunto in banca la banca punto guadagna se ti vende prodotti finanziari perché lo danno una commissione sul venduto nell'investimento immobiliare si possono prefigurare delle problematiche simili perché l'agente immobiliare ha un'attività a un business il suo obiettivo a generare commissioni e quindi non ha interesse nel proporre al proprio investitore immobiliare un inquilino che abbia espresso magari l'interesse di rimanere per molto tempo all'interno dell'immobile quindi poi chiaramente qui si distingue sempre un bravo agente immobiliare da uno magari meno bravi che come unica possibilità quella di seguire questa strategia in conflitto di interessi e quindi chiaramente da come si comporta l'agente immobiliare in queste situazioni emerge poi la sua etica professionale e la sua imprenditorialità quindi il messaggio che voglio darti in questo video è quello di stare incredibilmente attento al conflitto d'interesse non c'è solo nell'investimento in finanziario e ti ho già spiegato in vari video come fare a riconoscerlo ma c'è anche nell'investimento immobiliare cioè tutte le volte in cui il tuo interesse non è perfettamente allineato a quello del tuo interlocutore che nell'investimento immobiliare è molto raramente in l'investitore immobiliare finale io sono dovuto passare tramite un'agenzia per poter arrivare ad un potenziale investitore immobiliare che mi dia il suo appartamento in locazione e viceversa l'investitore immobiliare deve passare tramite l'agenzia quindi c'è un intermediario se gli interessi degli investitori immobiliare e quelli dell'agenzia non sono allineati si possono prefigurare problematiche esattamente analoghe a quelle dell'investimento finanziario quindi qual è il mio suggerimento chiediti sempre un paio di domande come guadagna il mio interlocutore finanziario guadagna una commissione bene ok in che condizioni il guadagnare questa commissione potrebbe portarlo a comportarsi oa prendere decisioni o propormi soluzioni che non sono allineate con i miei interessi se sei nuovo all'investimento immobiliare magari ti sarà difficile fare queste valutazioni ma è uno schema mentale diciamo che io ormai cerc ormai mi viene abbastanza naturale riuscire a cercare di capire quali sono gli interessi in ballo quando ci sono grazie di questo tipo che di fatto sono attività che porta avanti in parallelo rispetto a quella dell'investimento finanziario quindi quando devi investire il tuo denaro cerca di capire chi sono i tuoi interlocutori come guadagnano e cosa potrebbe andare storto quando i tuoi interessi non sono in allenamento con quelli degli altri partner degli altri interlocutori e cerca il più possibile di allinearmi per fare questo ci sono varie modalità tenenti dodi giusto qualche spunto in uno scudo potrebbe essere io ti pago in base ai risultati che porti ok oppure io ti pago ai risultati avvenuti oppure facciamo a metà dell'utile e devi capire se il tuo interlocutore all attività l'operazione di investimento che stai analizzando può utilizzare queste logiche può seguire queste logiche si essichi suggerisco di introdurne almeno un paio allinea gli interessi suoi e del tuo interlocutore è sicuramente ridurre al minimo le tue possibilità di errore. 

Vuoi vedere un'intera lezione totalmente gratuita su questo argomento? Guarda il video: "Compro casa o affitto? Una valutazione analitica dell'investimento immobiliare." Lo trovi alla pagina: https://www.gpinvest.it/casa

chiudi
chiudi