Casa ed immobili
01/06/2017

La casa è un investimento? - GPShow#13

Smetti di essere vittima di banche!

Diventa un Investitore Consapevole con il nostro Piano Strategico!

 

 

In tanti sostengono che l'investimento immobiliare sia il più sicuro! E' davvero così?

Analizziamo attentamente la storia del mercato immobiliare.

Ti renderai conto che il prezzo subisce fluttuazioni.

 


giochi in borsa come fosse un videogame sei sicuro che il tuo consulente finanziario lavori nel tuo esclusivo interesse ai un piano per le tue finanze visita www.jgangels.it e guarda subito il corso gratuito diventa un investitore consapevole imparerai i tre concetti fondamentali per chi investe il consulente a cui ti affidi i costi che paghi e il metodo che utilizzi metti tuoi risparmi nella condizione di lavorare al meglio visita www.gnv.it benvenuti ad una nuova puntata del cp show episodio 13 io sono giorgio pecorari fondatore del portale di educazione consulenza finanziaria www.gds.it questa è la puntata numero 13 come dicevo dal titolo la casa è un investimento ne parleremo durante questo episodio che sarà molto interessante che cosa imparerà in questa puntata ma imparerà i tre cose principali la prima quelle che sono le caratteristiche storiche dell'investimento immobiliare infatti molte persone valutano l'investimento immobiliare su orizzonti temporali troppo brevi per poter verificare effettivamente in modo oggettivo quella che è la l'efficacia e la profittabilità dell'investimento immobiliare dobbiamo valutarlo su lunghi periodi ed è quello che faremo punto numero 2 che imparerà e durante questa puntata è e perché l'investimento immobiliare viene percepito come un ottimo investimento e perché questa è una ragione prevalentemente di natura psicologica e non finanziarla punto numero tre capirai come valutare correttamente un investimento immobiliare considerando tutti questi aspetti e cercando di fare un'analisi il più oggettiva possibile e senza stereotipi o idee recuperate da generazioni dei nostri genitori che ci hanno inculcato certe idee che magari sotto certi punti di vista non sono assolutamente applicabili test odierno bene partiamo con l'episodio numero 13 vuoi dire la tua e conoscere persone determinate raggiungere i propri obiettivi finanziari iscriviti al gruppo facebook gp bes community potrai fare domande e ricevere risposte proporre argomenti e condividere contenuti non hai facebook allora scrivi una mail a info chiocciola gp investor punto it la casa è un investimento dipende dipende e all'interno di questo durante questa puntata sviscereremo appunto l'argomento e capiremo quali sono le ragioni che ci portano a considerarlo un investimento o meno e soprattutto un buon investimento o un cattivo investimento allora innanzitutto dobbiamo partire dal presupposto che la casa ok parliamo di beni immobiliari e quindi va all'interno dei della classe di investimento immobile ok che cosa intendo per classi di investimento e se tu hai di 10 20 mila euro da parte può iniziare ad investire ok in che cosa può investire e poi investire in azioni obbligazioni materie prime eventualmente oppure immobili ok no forse come dice ci vedi mila euro in immobili ancora presto diciamo però diciamo queste queste sono le possibilità che hai quando vuoi investire il tuo denaro potresti anche investire in valute diciamo non è proprio investimento classico però avresti anche le valute oppure in alternativa ai i fondi ma i fondi vanno sempre dentro una questa dentro una di queste categorie può essere un fondo obbligazionario fondazioen ario quindi in parole povere solitamente le classi di investimento le macro classi sono quattro azioni obbligazioni materie prime e immobili gli immobili quindi sono una classe di investimento è una classe di investimenti investimento che è stata contraddistinta al pari delle altre classi da bolle speculative quindi da momenti di eccessiva euforia sui mercati tutti volevano comprare immobili o da momenti di depressione diciamo delle stazioni in cui nessuno voleva gli immobili e che cos'è che porta alla formazione di una bolla speculativa le ragioni sono principalmente quattro e queste ragioni sono tratte da un libro che ritengo molto importante che vi consiglio di leggere che si chiama l'esuberanza irrazionale di robert shiller e se non avete tempo di leggere il libro che sotto certi aspetti anche un po pesantuccio però a molte nozioni interessanti se non avete tempo di leggere questo libro mi mandate una mail a info chiocciola gb invest.gr mando le mie note le note che ho scritto di questo libro sono 23 pagine un pdf di 23 pagine così riusciti a cogliere gli aspetti principali di questo libro senza dover velo leggere tutto bene di che cosa parla robert shiller in questo in questo libro appunto parla delle varie bolle speculative tra cui quella del mercato immobiliare che solitamente è spinta da tre o quattro diversi fenomeni allora la prima è la riduzione dei tassi di interesse cosa significa che solitamente quando i tassi di interesse sono bassi le quotazioni degli immobili crescono facciamo un passo indietro cosa significa tassi di interesse bassi significa che indebitarsi costa poco l'investimento immobiliare è uno di quegli investimenti che viene fatto solitamente in modo preponderante tramite capitale della banca quindi uno chiede un prestito per comprare una casa chiaramente se i tassi sono bassi la rata del mutuo è bassa e quindi conviene acquistare un immobile cioè meno e meno oneroso per chi acquista acquistare appunto un immobile e se pensiamo alla bolla alla crisi del 2008 sui mercati finanziari quella è stata una tipica crisi a seguito di una bolla del mercato immobiliare negli stati uniti hanno tenuti i tassi a zero per diversi anni dal 2003 2004 2005 se ricordo bene questo ha dato una spinta incredibile ai prezzi delle case poi questa bolla ha fatto gonfiare anche altre classi di investimento come come il mercato azionario però diciamo è tutto nato dal mercato immobiliare anche in italia abbiamo vissuto una bolla speculativa sui prezzi delle case in quel periodo quindi tutto questo è stato dovuto ad un ad un momento di tassi bassi la seconda ragione che può portare ad un aumento dei prezzi delle case è un incremento dei costi di produzione tipicamente cosa serve per costruire una casa serve in mano d'opera servono dei semilavorati non so mattoni cemento ecco questo genere di questi costi tendono a crescere come l'inflazione cioè dieci anni fa costava meno rispetto a oggi costruire una casa perché perché gli stipendi erano un po più bassi lo stesso stesso discorso vale per le materie prime o semilavorati che servono per costruire la casa quindi se c'è o se c'è inflazione gli immobili tendono ad aumentare di prezzo terzo aspetto che i denti che viene identificato da robert shiller che giustifica un aumento dei prezzi dell'immobile e la crescita demografica cioè banalmente la la legge della domanda e dell'offerta se aumentano il numero di persone se aumenta il numero di persone che ha bisogno di un'abitazione il numero di case e il numero di appartamenti rimane stabile il prezzo delle case aumenteranno quindi questa è la ragione numero 3 ragione numero 4 è la carenza di terreno edificabile pensate a città come new york a manhattan un metro quadro di spazio di terreno a un valore molto elevato perché manhattan è una meta molto desiderata e quindi perché si sviluppano i grattacieli per sfruttare la dimensione verticale che è quindi è logico pensare che se c'è carenza di spazio i prezzi delle case aumentano quindi e questo per farvi per contestualizzare il fatto che i prezzi dei beni degli immobili sono sono legati a questi fattori è prevalentemente ok tutto quello che non è giustificato da questi fattori una crescita dei prezzi che non ha una di queste ragioni è è una pura bolla speculativa diciamo quindi non ha in particolare giustificazione bene ad a a dimostrazione di questo fenomeno vi dimostro vi voglio riportare questo grafico questo è l'andamento del prezzo degli immobili in italia delle case residenziali dal 1950 ad oggi al di là dei numeri è interessante notare come ci sono stati picchi e valli picchi e valli spero di indicare correttamente questo è stata la bolla del 2008 dal 2008 a oggi più o meno gli immobili hanno perso tra il 20 e il 30 per cento quindi l'immobile è un investimento più sicuro di altri no c'è da questo grafico che poche persone pochi agenti immobiliari vi faranno vedere da questo grafico si evince che ha una volatilità come altre classi di investimento forse leggermente inferiore all'azionario diciamo però ecco non è vero che l'immobile cresce sempre se poi chi glielo dice poi malafede ma ipotizzando sia in malafede è ignorante cioè non ha la storia non ha una visione completa sulla storia del mercato immobiliare sta guardando un quadro da 10 centimetri di distanza quindi sta vedendo solo l'evoluzione degli ultimi dieci anni ok non ha una visione di lungo periodo i dati a cui si riferisce robert shiller nel suo libro sono stati sviscerati analizzati dal 1923 al 2013 quindi 90 anni di storia del mercato immobiliare ecco questi hanno un'attendibilità statistica questi sono dati che ci dicono qualcosa quindi diffidate di chi vi dice che l'immobile cresce sempre non è vero cresce e cala come altre classi di investimento fino a quanto crescono i prezzi delle case che ti ho spiegato quali sono i driver principali per la crescita dei prezzi fino a quanto crescono ecco c'è un limite al prezzo degli immobili qual è questo limite il limite è la capacità delle persone di potersi permettere un immobile anche qui domanda offerta quindi quando la rata del mutuo per poter acquistare un immobile la prima casa ipotizziamo arriva ad una percentuale troppo elevata del reddito disponibile a e del reddito che hanno disponibile le famiglie non so arriva al 30 40 per cento delle famiglie del reddito delle famiglie scusate la banca non ti finanza più si è raggiunto la sindaco cioè i prezzi non possono più salire perché perché le persone non solo possono più permettere un immobile molto semplice quindi valutate sempre per valutare la convenienza di un immobile in un dato momento storico guardate quanti quanti anni di di salario vi costa comprare un immobile questo è un indicatore quando si arriva a prezzi dell'immobile pariano dieci anni di stipendio ecco magari si è vicino a una bolla quando costa di col numero spara sparo due anni di stipendio ma allora si può ha senso comprarlo cioè me lo riesco a pagare in fretta quindi questo per farvi capire qual è il limite massimo dei prezzi però storicamente che cosa ha fatto l'immobile in termini di rendimento storicamente prendendo i dati sempre da robert shiller esuberanza irrazionale dal suo libro dal 1923 al 2013 negli stati uniti l'immobile è cresciuto con un rendimento annuo leggermente inferiore al pil che in quel periodo è stato di circa il 2 per cento medio quindi in altre parole l'immobile parliamo solo delle mura non dimentichiamoci fatto che l'immobile può essere messo a reddito e può dare un affitto il prezzo delle mura solitamente cresce più o meno pari all'inflazione per quelle ragioni legate al costo di produzione dell'immobile che dicevo prima quindi ed è questo è un rendimento che deve comunque considerare il fatto che con i mobili 30 anni necessita di manutenzione quindi devi chi investe in un immobile non può comprarlo e dire tra 30 anni lo rivendo e non ha speso una lira e di manutenzione straordinaria devi prevedere costi di manutenzione quindi sul lungo periodo vi ho spiegato che la crescita a non è una linea retta c'è una volatilità tipica di un mercato tipica di qualunque mercato come ad esempio quello azionario sui lunghi periodi però avuto un rendimento inferiore a quello del mercato azionario pari a circa il 2 per cento inferiore al 2 per cento l'anno quindi abbiamo capito che l'immobile è un investimento ma è un investimento non particolarmente conveniente perché appunto trascurando l'aspetto affitti cresce meno del 2 per cento l'anno se consideriamo il fatto che puoi avere una redditività aggiuntiva derivante da dagli affitti se metti lì immobile reddito puoi considerare un altro 23 per cento che si aggiunge dipende dal tipo di immobile residenziale un 3 per cento e ragionevole pensarla come redditività da d'affitto se ti specializzi su non so commerciale cioè quindi immobili commerciali e immobili industriali la redditività è più alta ma anche il rischio di avere un periodo in cui non puoi percepire un affitto perché stai passando da un da da una un'azienda ad un'altra azienda sta cambiando affittuario quindi e è un inno è un investimento che ha avuto un rendimento sul lungo periodo inferiore all'azionario ma leggermente superiore all'obbligazionario più o meno si si se dovete farvi un'idea del rendimento del mercato immobiliare ecco più o meno si trova a metà strada tra azioni ed obbligazioni però l'aspetto interessante è che l'immobile viene considerato un ottimo investimento ma per ragioni di natura prevalentemente psicologica quali sono queste ragioni è che l'immobile obbliga al risparmio ti obbliga le persone dove risparmiare perché perché ti sei impegnato con la banca per un moto a vent'anni fa per trattare se non risparmi cioè de ti sei impegnato a dover pagare una rata 3 4 500 quello che è euro ogni anno ogni mese quindi è un impegno ma non sa non è un ottimo investimento per ragioni finanziarie è un ottimo investimento è un investimento perché ed è percepito sicuro perché le persone impegnandosi con la banca sono obbligati a risparmiare quindi e vi riporto questo studio che legge che ho letto oggi pomeriggio che negli stati uniti è stato fatto appunto un analisi e la popolazione di persone che ha acquistato casa in media a un patrimonio accumulato che è circa 30 volte superiore alla popolazione di persone che è andata in atto non perché il patrimonio è cresciuto grazie al valore dell'immobile semplicemente perché sono state forzate a dover accantonare denaro e quindi l'immobile è stato uno strumento per accumulare patrimonio non è stato il miglior strumento per accumularlo potevano magari investirlo in strumenti finanziari in un portafoglio diversificato e stato uno strumento però comunque li ha costretti ad investire a seguito di un app di un piano di accumulo chiamiamolo così quindi questo ci fa capire che è fondamentalmente se una persona è diligente nel risparmio può benissimo risparmiare e darsi costringersi a risparmiare non solo 3 4 500 euro al mese non necessariamente comprandoli immobili semplicemente mettendo dei soldi risparmiati in un porcellino in un salvadanaio piuttosto che in un altro conto ma questi sono automatismi ed è un risparmio forzato che si può adottare anche senza doversi impegnare 20 anni con una banca ok quindi vede questa questa è la ragione psicologica a cui facevo riferimento prima ok quindi e questa è la vera ragione per cui gli italiani ma non solo gli italiani diciamo questo fenomeno psicologico è un po comune in tutto il mondo però a maggior ragione gli italiani amano gli immobili ok per ragioni di natura psicologica e non ci sono vere e proprie ragioni storiche come vi spieghiamo prima cioè si storiche ma di breve periodo cioè chi ha vissuto in una crescita dei prezzi degli immobili e chi ha vissuto l'inflazione degli anni 90 c'era inflazione a doppia cifra immobili lo compra v non so nel 91 22 anni dopo aver guadagnato il 30 per cento era un momento economico finanziario che non aveva che di fatto non ha avuto nei precedenti né né si è ripetuto negli anni seguenti quindi quindi chi guarda la storia di una classe di investimento solo confronto e guardando analizzando dieci anni può prendere grandi grandi si sta quindi a viene considerato sicuro l'investimento immobiliare e queste sono parole sempre di robert shiller perché è un investimento sporadico cioè le persone non hanno ben chiaro quello che è il prezzo degli immobili quindi questo grafico che perciò veder prima perché per che comprano caso una volta se la tengono dieci anni 20 anni quindi non sono abituati a vedere la variazione di prezzo dell'immobile con la stessa frequenza con cui vedono la variazione di prezzo di un azione cioè quotidianamente nei telegiornali sui giornali ci dicono quanto è cambiato il prezzo di un azione per sceglietene una casa o del vostro strumento finanziario in cui avete investito per gli immobili non è così cioè per avere un prezzo aggiornato della tua casa devi chiamare un geometra fargli fare una perizia è molto più difficile avere quotazioni aggiornate questo fa sì che le persone non sapendo esattamente quanto vale la casa sfido io quante personesono sfido io è essere consapevoli di questo meno 30 per cento di prezzo dal 2008 dal 2008 a oggi ecco le persone non sapendo qual è il prezzo aggiornato del proprio del bene in cui era stanno investendo buona parte dei loro risparmi ecco lo considerano sicuro ma è una ragione psicologica non ha fondamenta finanziarie altra ragione questa la metto io così non ha alcun legame con il libro di robert shiller secondo me raccontando le fiere le fiabe dei tre porcellini e miei figli ecco la casa di mattoni è quella che resisteva sempre di più la casa di paglia no volava via veniva bruciata la casa di legno veniva bruciata quella di mattoni è il mattone sicuro e quindi secondo me si sa c'è stato inculcato questo parlo che l'investimento che il mattone sicuro e solido anche grazie a questo lavaggio del cervello delle fiabe dei tre porcellini chiusa la parentesi come dire divertente e c'è un altro aspetto fondamentale che le persone sono carenti di educazione finanziaria e quindi e molto spesso non sono in grado di fare confronti di confrontare mele con mele nel senso da un lato tu puoi comprare un immobile e andarci ad abitare qual è l'alternativa l'alternativa è andare in affitto sì ma l'affitto non ha senso perché la rata del mutuo è uguale a all'affitto non è vero cioè se tu fai questo ragionamento dimostri di non avere molta cultura finanziare perché stai trascurando molti aspetti che aspetti stai trascurando lo compri con capitale tuo o con capitale della banca di mobile lo compri con capitale della banca e gli interessi non li consideri cioè gratis finanziarsi per per poter acquistare un immobile no oppure le tasse non le consideri ok se magari la prima casa oggi c'è l'esenzione sull'imu per l'imu sulla prima casa puoi puoi mettere la firma da qualche parte che l'imu non sarà non ci sarà sulla prima casa anche tra vent'anni io non lo so quindi sono speculazioni di lungo periodo dobbiamo considerare il rischio che ci siano imposte sulla prima casa stai considerando i costi di manutenzione straordinaria ecco i costi di manutenzione ordinaria cioè se si rompe non so un tubo dell'acqua beh quelli lì pagheresti in ogni caso sia in affitto sia nella casa di proprietà ma la manutenzione straordinaria quella la paga chi ha la proprietà la paga proprietario quindi e questo è un altro aspetto differenziante non si può non considerare altro aspetto si trascura il valore temporale del denaro cioè se tu devi investire in una casa e vuole comprare un'abitazione magari la banca ti chiede di metterci 50mila eletti finanze per 150 di col numero se tu vai in affitto ecco l'affitto di costa non so 600 euro 600 euro all'anno al mese per tu ai 50mila meno il costo dell'affitto che può investire che può investire con che reddito con che con che rendimento beh dipende dagli istituti ti vuoi prendere però non è capitale che ha senso considerare fermo sul conto perché lo può investire quindi non ha senso non considerare l'opportunità dell'investimento questo è un altro aspetto che molte le molte persone dimenticano poi l'ultimo aspetto sempre di natura psicologica e che se affitti beh sai non ti stai caricando di un impegno a 15 20 anni del mutuo cioè sei un po più leggero emotivamente e psicologicamente non ai vincoli tu puoi cambiare casa il duo proprietario di casa di haiti vuole aumentare il prezzo oppure riesce a trovare un'abitazione che costa meno tu cambi casa se tu ti leghi con un mutuo 6 vincolato per 15 20 anni questo non ha un valore finanziario è un aspetto qualitativo ma non si può non considerare spero che questo messaggio sia sia passato quindi il qual è il punto di questa di questa conversazione di questo dialogo sul sul suo investimento immobiliare è un investimento è un buon investimento alla casa dipende da cosa dipende dipende da quegli aspetti che ti ho di scud che ho anticipato fino ad ora poteva esserlo in altri momenti economico finanziari negli anni 90 poteva aver se aveva sicuramente senso investire negli immobili anche ad occhi chiusi c'era un inflazione a doppia cifra tu compravi una cosa ti chiedevi gli occhi tre anni dopo valeva il 30 per cento in più ci riusciva a chiunque a diventare ricco o abile a guadagnare cifre facili con l'immobile ma era un momento storico molto particolare quindi il punto è che oggi chi vuole investire in modo consapevole in un in un immobile non può farlo senza un'analisi finanziaria accurata che tenga conto degli aspetti che discutevo prima quindi quali sono questi aspetti e che è che fanno sì che questa analisi finanziaria dia risultati diversi persona per persona beh dipende appunto da non so la durata del mutuo cioè se tu ti finanzi in banca per il 30 per cento del costo dell'immobile è un discorso se ti finanzi per il 60 è un altro discorso pagherà interessi diversi se ti finanzi per dieci anni è un discorso se fai un mutuo a 30 è tutto un altro discorso pagherà interessi molto diversi un altro aspetto da considerare in fase di analisi è il tipo di immobile che costi di manutenzione a questi mobile quindi oppure la tua propensione al rischio quando si tratta di investire sempre per confrontare mele con mele lo scenario investimento e scusate lo scenario acquisto della casa confrontato lo scenario affitto della casa quindi vedete che non non si può ragionare in base a preconcetti ereditati dai nostri genitori ereditati dal passato ma bis oggi più che mai in un momento di incertezza economico finanziaria come quello di erano bisogna fare analisi ad hoc e queste sono analisi che se volete che siano precise e siano curate e siano nel vostro esclusivo interesse devono essere fatte da un ente terzo se chiedete questa analisi ha una banca che vi vende il mutuo ecco magari c'è un conflitto di interesse se chiedete questa analisi ha un agente immobiliare che vuole piazzarvi la casa c'è un conflitto di interesse se chiedete queste analisi ad un consulente finanziario indipendente pagata la parcella due vi fa l'analisi e avete la certezza che questo che questa analisi sia il più oggettiva possibile quindi questo appunto per per spiegarvi un po quello che è un altro servizio che può fornire la consulenza finanziaria indipendente ed è un po il sequel dell'episodio 12 in cui vi spiegavo la settimana scorsa quelli che sono tutti i servizi della console nella finanziaria indipendente che una banca non può offrirvi quindi è il consulente finanziario vi può anche aiutare a capire se l'acquisto di un immobile si incastra bene nel vostro piano finanziario perché voi magari di obiettivi di investimento non ne avete uno avete la casa avete il risparmiare per poter pagare l'università ai figli risparmiare per potervi mettere per potervi permettere una pensione integrativa la classe 1980 andrà in pensione con il 50 per cento di reddito dell'ultimo stipendio quindi cioè è meglio pensarci a queste cose e quindi avete vari obiettivi il consulente finanziario indipendente vi può aiutare a fare il matching di tutti questi obiettivi non è detto che ci stiano tutti nel vostro piano finanziario magari dovete sarete costretti a fare delle scelte quindi e queste sono proprie argomentazioni che vi suggerisco di approfondire con il vostro consulente finanziario di fiducia se non avete uno cercatelo se volete facciamo due chiacchiere queste sono tematiche che io tratto abitualmente siamo alla fase conclusiva di questa puntata le note di questo episodio le trovate sul sito www.gva.es slash 13 come il numero come il numero che identifica questo episodio questi episodi numero 13 fammi sapere che cosa ne pensate di questi di queste tematiche qual è la vostra visione dell'investimento immobiliare come commentando scrivendo un commento appunto sul sul gruppo facebook gip investo community per questo episodio è davvero tutto grazie mille per essere stato con me ci vediamo la settimana prossima per un nuovo appuntamento con il gifi show ciao a presto ti è piaciuta questa puntata clicca mi piace sul video permetterai ad altre persone di conoscere questa idea e se non vuoi perderti le prossime puntate iscriviti al canale youtube o imposta mostra per primi la pagina gip invest nelle tue preferenze di facebook [Musica]

Smetti di essere vittima di banche!

Diventa un Investitore Consapevole con il nostro Piano Strategico!

chiudi
chiudi